Является ли смерть продавца

Регистрация договоров купли-продажи или дарения жилого помещения после смерти одной из сторон договора


Бесплатная юридическая консультация:

Как ни странно, но случаи, когда даритель не успевает зарегистрировать переход права собственности до собственной смерти, являются довольно-таки частым явлением.

Оглавление:

Что делать, если даритель умер до регистрации перехода права собственности? Тот же вопрос и в отношении купли-продажи: что делать, если продавец умер до регистрации договора (перехода) права собственности? Будут ли наследники обязаны передать имущество или же придется требовать уплаченных денег за купленную недвижимость, либо же в случае с дарением просто прощаться с имуществом? Для ответов на данные вопросы специалисты нашей компании провели правовой анализ ситуации и написали данную статью.

что делать, если собственник умер до регистрации договора?

Сразу стоит отметить, что с некоторых пор сам договор купли-продажи либо дарения уже не подлежит государственной регистрации. Госрегистрации подлежит только факт перехода собственности.

Право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2. ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.


Бесплатная юридическая консультация:

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Так же в силу п. 3 ст. 572 ГК РФ ничтожен договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Что касается формы договора дарения недвижимого имущества, то на основании п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.


Бесплатная юридическая консультация:

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Вместе с тем, на основании п. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Соответственно правило о государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества не применяется по отношению к сделкам, заключенным после 1 марта 2013 г.

В связи с этим до введения положения об отмене обязательной регистрации договора недвижимого имущества такие договоры вступали в силу только после регистрации сделки в регистрационных органах, что приводило к ситуациям, когда надлежащим образом заключенный и исполненный сторонами договор признавался незаключенным в судебном порядке, например, в случае смерти дарителя на момент государственной регистрации договора дарения, даже когда само заявление на регистрацию было подано при жизни дарителя, на основании п. 2 ст. 17 ГК РФ, в силу которого правоспособность граждан прекращается со смертью.

В то же время существует практика, когда договор дарения, заключенный до 1 марта 2013 г. признавался заключенным на том основании, что когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

И при установлении судом факта подписания в надлежащей форме и исполнения договора, подлежащего государственной регистрации, суд в некоторых случаях признавал возникшими правовые последствия из такого договора, в том числе и право собственности, вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации, на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ. Суды в этом случае исходят из следующего: то обстоятельство, что ст. 165 ГК РФ касается только случая, когда одна из сторон уклоняется от регистрации договора, и не содержит правовой регламентации последствий не регистрации сделки по уважительным причинам, например, длительная болезнь, смерть стороны не может служить основанием для отказа в защите права добросовестной стороны.


Бесплатная юридическая консультация:

Как указывалось выше, с 1 марта 2013 г. в связи с вступлением в силу изменений в ГК РФ была отменена государственная регистрация договора дарения. Однако государственная регистрация перехода права собственности в результате заключения договора дарения необходима. В связи с этим далее мы рассмотрим, что происходит со сделкой, если по каким-то причинам переход права собственности не был зарегистрирован.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.


Бесплатная юридическая консультация:

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Исходя из вышеуказанных норм и внесения изменений в нормы гражданского законодательства, не предусматривающие государственную регистрацию сделки, договор дарения считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения, дар принят одаряемым и права и обязанности по договору становятся обязательными для сторон с момента его заключения в соответствии с положениями статьи 425 ГК РФ.

Правовые последствия сделки возникают также с момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.


Бесплатная юридическая консультация:

В силу ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичным образом данные нормы применяются судами к договору дарения. Таким образом, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения, дар передан и принят одаряемым, договор считается заключенным и становится обязательным для сторон с момента его заключения в соответствии с положениями статьи 425 ГК РФ. Правовые последствия сделки возникают также с момента ее заключения.

Кроме того, следует отметить, что каких-либо сроков обращения по вопросу государственной регистрации перехода права собственности граждан по договору дарения в регистрирующие органы законодательством не установлено.


Бесплатная юридическая консультация:

Те же правила применимы и по отношению к договорам купли-продажи жилого помещения. Так, согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст. ст. 1110, 1112 ГК РФ обязательства по заключенным договорам дарения переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

На основании п. 2 ст. 581 ГК РФ обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Таким образом, обязанности дарителя, продавца по договорам дарения, купли-продажи переходят к его правопреемникам. При этом обязанности по договору возникают не с момента государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества, а с момента заключения договора.

Вместе с тем, согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследники праве обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменение сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.

Бесплатная юридическая консультация:

Оспорить сделку можно по общим правилам в течение трех лет о дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а для лица, не являющегося стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Однако следует заметить, что признание сделки недействительной после смерти наследодателя дело сложное, и заключенную после 1 марта 2013 г. сделку с недвижимым имуществом, будь то договор дарения или купли продажи, в большинстве своем можно признать таковой только при наличии веских на то оснований. Например, по ст. 177 ГК РФ, в силу которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. В этом случае необходимо в качестве доказательств прикреплять медицинские документы, ходатайствовать перед судом о назначении посмертной психиатрической экспертизы, в случае необходимости прибегать к свидетельским показаниям. Кроме того, решение того или иного вопроса во многом зависит от конкретных обстоятельств дела, в зависимости от которых судами могут приниматься различные решения.

Если говорить о вступлении в права собственности и кому будет принадлежать имущество после смерти одаряемого, то необходимо учитывать, речь идет о дарении или об обещании дарения. Если даритель по договору дарения обещает подарить какое-либо имущество, то на основании п. 1 ст. 581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

В то же время, если это не обещание дарения и в договоре дарения не право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, то по рассмотренным выше положениям, вступление договора в силу зависит от того, состоялась ли передача имущества. Если имущество было передано в дар по надлежаще составленному договору дарения, то считается, что такой договор заключен. Тогда в случае возникновения препятствий во включении такого имущества в наследственную массу наследодателя, наследники могут требовать осуществления своих прав на такое имущество через суд. При этом необходимо помнить о сроках принятия наследства, которые составляют шесть месяцев со дня открытия наследства для наследников, подлежащих к призванию к наследству, три месяца по истечении первых шести месяцев для лиц, которые вступают в права наследования вследствие непринятия наследства другим наследником, и шесть месяцев с момента отказа от наследства или отстранения от наследства других наследников. Последнее положение применимо и для договора купли-продажи.


Бесплатная юридическая консультация:

Исходя из написанного выше, правильней сделать вывод, что возможен любой расклад: суды могут как отказать в регистрации перехода права собственности, так и удовлетворить соответствующую просьбу истца. Для более полной правовой защиты необходима компетентная помощь. Мы рады и готовы помочь любым обратившимся гражданам и юридическим лицам для регистрации права собственности после смерти продавца или дарителя.

Источник: http://madroc.ru/sobstvennik_umer_do_registracii.php

Оспаривание договора купли-продажи после смерти продавца.

моя тетя перед смертью продала свою квартиру.я единственный наследник.деньги от продажи не найдены.расписки нет.остальное имущество расхищено.можно договор оспорить в суде ? квартира продана по доверенности с вызовом на дом. (рак 3 ст., 78 лет)можно ли оспорить доверенность нотариуса ?.

Здравствуйте Виктор.В указанных вами обстоятельствах шансы оспорить сделку купли-продажи и выдачу доверенности вашей тетей вполне возможно, однако это будет зависеть от множества факторов. В первую очередь сразу хотелось бы обратить ваше внимание на тот факт, что нотариус вправе удостоверить доверенность с выездом на дом в том случае если доверитель не может самостоятельно добраться до нотариуса, например из-за нарушения двигательной функции организма, единственное «но» в данном случае это то, что такое лицо должно иметь возможность осознавать характер совершаемых им действий и понимать их правовые последствия. В случае с вашей тетей это вполне можно поставить под вопрос, так как указанное вами заболевание может препятствовать осознанию всех последствий совершаемых ей действий, а следовательно такую доверенность можно ставить под вопрос.При этом нужно четко понимать, что единственным реальным основанием может послужить именно состояние здоровья вашей тети, так как, например, введение ее в заблуждение доказать будет невозможно. С учетом сложности и специфики вашего дела я рекомендую вам обратиться на личный прием в юридическую консультацию, где юрист ознакомившись с имеющимися у вас доказательствами по делу сможет сделать однозначные выводы о допустимости или недопустимости оспаривания данного договора как подписанного с нарушением действующего законодательства, а так же укажет перечень необходимых справок и доказательств для успешного разрешения дела в суде. В рамках онлайн консультации, к сожалению, не имея прямого доступа к документам и возможности задавать вопросы в личной беседе мы может только указывать на общие основания для совершения какого-либо действия, однако в ситуациях когда основную роль при рассмотрении дела судом будут иметь именно детали, это является не самым объективным ответом.

Источник: http://zakon-mos.ru/osparivanie-dogovora-kupli-prodazhi-posle-smerti-prodavtsa/

Можно ли отменить договор купли-продажи квартиры ввиду смерти продавца до проведения гос. регистрации договора

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ


Бесплатная юридическая консультация:

60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) .

62. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.


Бесплатная юридическая консультация:

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Источник: http://otvet.mail.ru/question/

Продавец умер подписав договор купли-продажи, но регистрация еще не прошла

По ипотеке приобретается квартира. Мы (покупатели) внесли первоначальный взнос (болееруб), от продавца получили расписку, подписали договор купли-продажи, сдали в палату. Через 2 дня продавец умер, регистрации права еще не произошло. Скорее всего сделку зарегистрируют, т.к. о смерти продавца не будет известно, документы из палаты можно получить по доверенности (у риэлторов со стороны продавца есть генеральная доверенность), но сумма ипотеки на аккредитивном счете продавца. Хотя их тоже можно попробовать снять по доверенности (эта возможность так же прописана). Наследники обещают дать расписки о получении всей суммы и прописать, что не будут претендовать на квартиру. Вопрос:стоит ли соглашаться на эту авантюру? Либо стоит подавать в суд о признании права, где ответчики — это наследники? Проблема и в том, что срок кредита начался с момента открытия аккредитива и живем мы в съемной квартире. Посоветуйте, пожалуйста, что сделать, что бы мы остались при квартире, а наследники при деньгах, но без риска судебных разбирательств в будущем. Очень срочно,в банк идти через 4 дня.

Уточнение клиента

В Челябинске сделки купли-продажи не регистрируются у нотариуса, т.е. это не обязательно. Мы не регистрировали.

04 Апреля 2014, 18:41


Бесплатная юридическая консультация:

Уточнение клиента

Светлана, я не совсем поняла, «Теперь нотариус уже не заверит сделку» это ваша фраза, вы какую сделку имеете ввиду?

04 Апреля 2014, 19:37

Ответы юристов (4)

Здравствуйте Светлана, если нотариус удостоверила сделку купли-продажи, то она действительна. Воля собственника квартиры была на момент совершения. Вы собственник квартиры.

Регистрация — это требование закона ко всем сделкам с недвижимостью. Это факт учета прав в реестре.

Вы вправе запросить у нотариуса справку включена ли квартира в наследственную массу. Уверена, что нотариус подтвердит, что теперь это Ваша собственность, а не наследственная масса умершего..


Бесплатная юридическая консультация:

Есть вопрос к юристу?

Светлана, Челябинск это Россия и там тоже действует Гражданский Кодекс Российской Федерации и статья 552 ГК РФ. Про это даже в Вашем договоре купли-продажи записано.

Перечитайте, что «стороны руководствуются законодательством Российской Федерации»

В статье 552 четко сказано::

.1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.


Бесплатная юридическая консультация:

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Теперь нотариус уже не заверит сделку. А признавать ее недействительной через суд можно будет только спустя полгода, когда наследники вступят в права на квартиру и Вы сможете с них требовать возврата денег (если они их к тому времени не потратят),

Сейчас Ответчиком никто не сможет быть. Продавец умер.

Уточнение клиента

Светлана, я не совсем поняла, «Теперь нотариус уже не заверит сделку» это ваша фраза, вы какую сделку имеете ввиду? мы через нотариуса ничего не оформляли

04 Апреля 2014, 19:43


Бесплатная юридическая консультация:

Если ее нотариус заверила, то регистрировать можно и сомнений не вызовет намерение продавца. Нотариус нужен если сомневаетесь в воле каждого или в личности и других моментах.

Как бы родственники не оспорили сделку.

Но регистрировать надо обязательно.

Уточнение клиента

Светлана, про нотариуса информация не актуальна. У нас не было заверения у нотариуса. Мы подписали в банке договор, передали первоначальный взнос, подписали в палате заявление на регистрацию вместе с живым продавцом. А сегодня он умер.

04 Апреля 2014, 20:51


Бесплатная юридическая консультация:

Тогда возвращаемся к началу ответа.Регистрация нужна. А там по ситуации.

Уточнение клиента

Регистрацию мы и будем ждать, затаив дыхание, а там по ситуации. Еще и с банком вопрос не ясен.

04 Апреля 2014, 23:00

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник: http://pravoved.ru/question/417239/


Бесплатная юридическая консультация:

Продавец умер

Опубликовано ср 12.02.:36 пользователем Гость (не проверено)

Здравствуйте. У нас такая ситуация.

1.Наследник вступил в наследство, но не на все имущество, оформил дом, вклад, машину. Осталось не оформленным право на долю на земельный участок находящийся в общей долевой собственности. Прошло уже более пяти лет. Сейчас он хочет вступить в права наследства на это имущество. Как это можно сделать?

2. Был звключен договор купли продажи на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Но зарегистрировать его не успели, т.к. продавец умер. Действителен ли этот договор? Можно ли его сейчас зарегистрировать? Деньги продавцом были получены, о чем имеется расходно кассовый ордер.

Здравствуйте, Светлана. 1. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Таким образом, для оформления земельного участка вам достаточно собрать необходимые документы, представить их нотариусу, и получить свидетельство о праве на наследство. 2. «Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам» — об это говорится в Постановлении Пленума ВС и ВАС N 10/22, как, впрочем, и весь п. 62, касается случаев, когда между сторонами заключен договор купли-продажи (это значит, что при необходимости он прошел государственную регистрацию), однако после его заключения продавец утратил правоспособность (гражданин умер, юридическое лицо ликвидировано), и по данной причине государственная регистрация перехода права собственности стала невозможной. Обусловлено положение комментируемого пункта тем, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет — недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ), а также цена (ст. 555 ГК РФ). Таким образом, если продавцом подписан договор, облеченный в надлежащую форму и содержащий все его существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен, а у продавца возникло обязательство его исполнить, т.е. передать вещь. Обязанность исполнить договор входит в состав наследства. Следовательно, если продавец умер после подписания договора, его наследники обязаны передать вещь покупателю. Но сама по себе передача вещи не удовлетворит интерес покупателя, поскольку она (передача) не повлечет перехода права собственности. Необходима еще и государственная регистрация. При этом обязанность государственной регистрации не является договорной, если, конечно, иное не указано в самом соглашении, что встречается крайне редко. Следовательно, обязанность по государственной регистрации строго формально не может перейти к наследникам. Однако необходимо принимать во внимание, что цель договора купли-продажи заключается не просто в передаче вещи, иначе его нельзя было бы отличить от таких договоров, как заем или аренда, а в переносе вместе с ней права собственности. Если вместе с вещью не переходит право собственности, продавца нельзя считать лицом, надлежаще исполнившим свое обязательство. Этот вывод подтверждает буквальное толкование п. 1 ст. 454 ГК РФ, согласно которому по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При таких обстоятельствах обязанность по государственной регистрации права собственности можно рассматривать как неотъемлемую часть обязанности по исполнению договора либо квазидоговорное обязательство, имеющее частно-публичную природу. На основании изложенного требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, подписавшего договор купли-продажи недвижимости с продавцом, умершим до государственной регистрации перехода права собственности, подлежит удовлетворению. Надлежащими ответчиками по такому делу будут наследники продавца.

Источник: http://www.urprofy.ru/vopros-yuristu/prodavec-umer


Бесплатная юридическая консультация:

Является ли смерть продавца

Наследодатель неожиданно за месяц до своей смерти заключает договор купли-продажи (ДКП) своей единственной квартиры с соседкой за 400 тыс. руб. (реальная цена в 3-4 дороже), договор не проходит госрегистрацию и наследодатель умирает.

Наследник (кого я представляю) оформляет наследство и получает иск от некой соседки о госрегистрации перехода права собственности на квартиры. Посмотрев практику понимаю, что такие иски удовлетворяются. если была оплата и сторонам ДКП мешала только смерть одной из них выйти на сделку. В ДКП указано, что собственник квартиры получил указанную сумму + остается обременение в виде пожизненного права на проживание.

В действительности за несколько дней до смерти наследодатель хотел уехать к детям и продавать за копейки не собирался, тем более сам это делать.

Возникает вопрос, кроме как оспаривать заключенность ДКП, доказывая через назначение почерковедческой экспертизы, есть еще варианты или это один? Как назвать тот факт, что договорная цена мягко говоря сильно меньше рыночной? Хотя этот вариант я особо не рассматриваю — свобода договора.

Первое, что я рекомендую, это выбрать одну основную версию для суда и потом выстраивать вокруг неё аргументы.


Бесплатная юридическая консультация:

Во-вторых, выбор такой позиции зависит от обстоятельств дела, которые вам предстоит еще узнать и перепроверить.

Но перед тем как заявить в суде свою позицию, я бы провел одну, а лучше две внесудебные экспертизы её подписи на договоре, и уже на основании полученных результатах писал бы возражение на иск.

Источник: http://forum.garant.ru/?read,7,

Является ли смерть продавца

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6 Состоявшееся по делу о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся судебное определение следует отменить с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.

После заключения договора купли-продажи квартиры и получения оплаты за нее продавец умер. Переход права собственности на эту недвижимость к покупателю не был зарегистрирован. Поскольку квартира перешла к наследнику продавца, покупатель обратился в суд.


Бесплатная юридическая консультация:

Одна из судебных инстанций сочла его требования необоснованными. При этом она сослалась на то, что договор купли-продажи квартиры подлежит госрегистрации. Если это требование несоблюдено, он не имеет юрсилы и не порождает правовых последствий.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и разъяснила следующее. В силу ГК РФ когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента ее проведения, если иное не установлено законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В рассматриваемом случае между истцом и продавцом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства по сделке сторонами исполнены: оплата была получена, квартира была передана по акту покупателю.

Ни одна из сторон от госрегистрации сделки не уклонялась. Проведению этой процедуры воспрепятствовал арест, наложенный приставом (в рамках иного дела о взыскании алиментов с продавца). Затем исполнительное производство было прекращено. Исходя из разъяснений Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, обязанности продавца по договору купли- продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимости вправе обратиться с иском о госрегистрации перехода права собственности, предъявив его к наследникам или иным универсальным правопреемникам.

Таким образом, покупатель недвижимости вправе обратиться с названным требованием к наследнику продавца в случае смерти последнего. Условие для этого — сторонами были исполнены все условия сделки. При этом не требуется признавать недействительным свидетельство о праве на наследство. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий (кроме смерти продавца) для регистрации

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены ) Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4, , Viber, WhatsApp:32 или написать на электронную почту (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле, то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/qa/index.php?id=74

Болезнь и смерть участника или прочие форс-мажоры при заключении сделки

Подбор недвижимости ведется, как правило, очень долго, в отличие от процесса заключения сделки. Обычно, если всё уже обговорено и все довольны, остается оформить всё документально и дело с концом. Но даже в эти считанные дни, когда деньги уже в банковской ячейке, а документы на регистрации, в процесс могут вмешаться любые обстоятельства, вплоть до тяжелой болезни или даже смерти одной из сторон. Рассмотрим варианты таких ситуаций.

Если один из участников сделки умер, как быть? Здесь очень важна дата смерти. Если он умер до подачи документов на регистрацию, то сделка по умолчанию аннулируется. А как быть, если смерть произошла во время оформления бумаг и нахождения их в Росреестре? Проверка, жив ли человек, осуществляется Росреестром только в случае появления оснований, например, если никто не пришел за документами, либо поступило сообщение о смерти. В противном случае сделка оформляется как обычно, т.е. документы будут готовы. Но будет ли действительным право на собственность? Если продавец умер после момента регистрации документов, то сделка считается законной, т.к. на момент регистрации он был жив и не был против продажи недвижимости. Если же смерть наступила до момента регистрации, ситуация спорная и мнения экспертов по поводу нее разделяются.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина считает, что сделка будет считаться недействительной, т.к. право собственности переходит только в момент регистрации. А смерть продавца лишает его право собственности, которое переходит теперь по наследству.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая и руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская говорят, что сам договор с недавнего времени не подлежит регистрации и считается заключенным в момент подписания. Т.е. смерть одного из участников сделки никак не влияют на её результат, и она считается заключенной.

В самом Росреестре же сказали, что в регистрации откажут в случае отсутствия у покупателя документов на регистрацию перехода права собственности.

Если же человек жив, но находится в больнице, в тюрьме, в другой стране и пр., даже если он пропал без вести и по суду пока не признан умершим, сделка заключается на обычных основаниях. Другое дело, кто в таком случае получает документы из Росреестра. Получить её может любой человек по доверенности, причем она может быть заверена не нотариусом, а главным врачом, начальником тюрьмы, работником консульства другой страны и т.д. исключение составляет лишь случай, когда человек находится без сознания. Свою волю он выразить не может, следовательно, подписать доверенность тоже. Остается лишь ждать выздоровления или хотя бы момента, когда человек сможет подписать доверенность. В случае смерти участника сделки документы получают наследники.

Другая сторона сделки – получение денег из банковской ячейки. К ней имеет доступ только продавец или, в случае срыва сделки, покупатель. При смерти продавца деньги по праву должны получить законные наследники. Однако официально по документам наследниками они будут признаны примерно через полгода, в то время как ячейка арендуется на срок один-два месяца. Потом доступ к ней получает покупатель, затем банк. В качестве варианта можно попросить банк продлить срок аренды ячейки. Или понадеяться на честность покупателя, который заберет деньги и передаст наследникам. Но, как все понимают, это очень сомнительный план.

Рекомендация может быть только одна – при заключении договора об аренде ячейки в банке, тщательно расспросить о всевозможных вариантах, кто в каком случае будет иметь к ней доступ. Либо подстраховаться доверенностями на получение документов из Росреестра и денег из банковской ячейки. Но стоит учитывать, что несколько миллионов рублей могут стать очень большим искушением, и доверенности стоит писать лишь самым близким и родным.

Источник: http://fazenda.spb.ru/experts/post/sovety-ekspertov/bolezn-i-smert-uchastnika-ili-prochie-fors-mazhory-pri-zaklyuchenii-sdelki/

умер продавец

Так вот, если, не дай Бог, в процессе регистрации умирает продавец, то переход права собственности на квартиру является незаконным. Даже если в регистрации не узнали о факте того, что человек умер, то такую регистрацию элементарно «отменить» в судебном порядке. То есть, если человек умер до того момента, пока был проставлен штамп на вашем договоре купли-продажи и внесены данные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, вы не приобрели право собственности на квартиру.

это тут написано http://www.kvartira-bez-riska.ru/index1.html

Так автор, ЕвлампияРу, не пишет, что наследник оспорил сделку, а спрашивает: «вопрос следующий- сможет ли он оспориь сделку ? хотя продавец была жива на момент продажи и понятное дело он наследует только денежную массу.»

Получается сделка совершена и действительна, а наследнику достанутся денежки.

Источник: http://www.u-mama.ru/forum/family/housing/269940/

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры?

Любая сделка признается недействительной в ходе судебных разбирательств, если есть доказательства. Если в процессе купли-продажи пострадали интересы, сделка признается ничтожной или ее оспаривают на основании невыполненных условий в судебных инстанциях. С юридической точки зрения происходит реституция. Продавец получает квартиру обратно, а покупатель — денежные средства. С формальной точки зрения пострадавших нет. Но в реальности — потеря времени, серьезный материальный ущерб при размене недвижимости и тому подобное.

Основания для оспаривания сделки купли-продажи

Оснований для того, чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, может быть несколько. Она признается недействительной по различным причинам:

  • Соглашение по недвижимости не соответствует правовым актам законодательства;
  • Не выполнены описанные в контракте требования.

В любом случае составляется исковое заявление на основании квартиры в суд. Цель — признание сделки недействительной. Кто имеет право оспорить сделку купли-продажи? Иск подается либо стороной сделки, либо иными заинтересованными в этом персонами, независимо от возраста (люди пенсионного возраста — бабушки, дедушки). К делу о недвижимом имуществе подключается прокуратура, а также органы местного самоуправления. Сделка переходит в категорию оспариваемой. От вердикта и основания суда зависит ее действительность.

Как гласит законодательство, сделка признается недействительной или оспоренной на таких основаниях:

  • Была подписана без третьего лица или государственного органа;
  • Подписана несовершенным лицом. Несовершеннолетний собственник не может подписать договор на основании согласия родителей в соответствии состатьей 175 ГК РФ;
  • Сделка и договор по недвижимости совершены персоной, которая признана невменяемой по основанию медицинского заключения. К примеру, продавец был пьян в период подписания, после принятия наркотиков;
  • По квартире совершена на основании заблуждения;
  • По недвижимости была подписана лицом на основании насилия, угрозы или обмана дочери, сына или иного лица.

Как оспорить?

Каждый истец желает получить положительное решение суда с его точки зрения. Чтобы оспорить, потребуется правильное оформление порядка и грамотно составленное исковое заявление по недвижимости в соответствии с ситуацией.

Порядок действия, чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, начинается с подготовки искового заявления. Вверху документа указывается адрес суда для отправления. Жилищные сделки купли-продажи рассматривает районный суд населенного пункта по месту регистрации истца. Иногда подобное заявление перенаправляется в суд на основании места проживания ответчика. Вовлечение суда контролируется положением 301 Гражданского кодекса РФ. Опираясь на эту статью закона, собственник получает возможность определить, кому принадлежат права официального владения.

Немного ниже пишется «Исковое заявление». Чтобы оспорить, в документе указывается подробная информация. На данном этапе многие нуждаются в помощи профессионального юриста. В заявлении ниже указывается причина, по которой можно оспорить договор. В нем не должно быть умысла, который ведет к нарушению законодательства. К примеру, в случае написания заявления об оспаривании притворной сделки купли-продажи, сошлитесь на второй пункт по закону 170 ГК РФ.

О возможных последствиях признания сделки недействительной читайте по ссылке:

Чтобы оспорить сделку и договор, заявление пишется самостоятельно. Оно выполняется, как минимум, в трех видах. Один остается у истца с пометкой о передаче его в суд. Второй отправляется по почте ответчику или передается лично. Третий, как правило, оставляется адвокату до окончания процесса.

Необходимые документы

Любому потенциальному покупателю может попасться квартира с нечистой историей юридического характера. Договор купли-продажи может быть оспорен в суде на основании недостаточных документов. Но лишение вас квартиры — не единственный результат. Судебных дел много, выселяются единицы.

Предоставьте суду кроме искового заявления такие же документы, как и при продаже квартиры. Это поможет быстро оспорить сделку по договору:

  • Удостоверение личности покупателя и продавца;
  • Владелец квартиры несовершеннолетний? Паспорт опекуна и свидетельство о рождении;
  • Прошлое решение суда об наличии права собственности на жилье;
  • Договор дарения, мены и иные документы.

Срок

Обратитесь в судебные инстанции для оспаривания соглашения по купли-продажи. Если вы не знаете, в какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры, то законом устанавливаются сроки для признания соглашения недействительным:

  • Для ничтожной сделки купли-продажи — 36 месяцев с момента заключения договора;
  • Для оспоримой — 12 месяцев.

Срок начинает действовать с момента заключения контракта с домом или квартирой. Может учитываться иной период — с момента получения информации о нарушении прав согласно действующему законодательству Российской Федерации.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры после смерти продавца?

Чтобы оспорить договор купли-продажи, покупателю квартиры стоит обратиться в местные органы власти на основании имеющего имущества для перерегистрации права собственности, если продавец умер до совершения соглашения купли-продажи. Если государственный регистратор отказывает, обратитесь в судебные органы с заявлением на основании статьи главы 24 АПК РФ и 25 ГПК РФ. Суд самостоятельно регулирует перечисление денежных средств по договору. Если основным барьером считается отсутствие продавца, суд удовлетворяет все требования покупателя и оспаривает решение. В результате вынесения вердикта суд обязывает перерегистрировать право собственности.

Источник: http://classomsk.com/osporit/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html